2025 KASIM AYI KONUT SATIŞ İSTATİSTİKLERİ
Türkiye konut piyasası 2025 yılının Kasım ayında, yıllık bazda sınırlı bir daralma sinyali verirken, Ocak–Kasım dönemi itibarıyla güçlü bir toparlanma eğilimini korudu. Türkiye genelinde Kasım ayında 141 bin 100 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8’lik bir azalışa işaret ediyor. Ancak bu aylık düşüşe karşın, yılın ilk on bir ayına bakıldığında tablo belirgin biçimde farklılaşıyor: Ocak–Kasım döneminde toplam konut satışları %13,3 artarak 1 milyon 434 bin seviyesini aştı.
Bu görünüm, konut piyasasında kısa vadeli dalgalanmalar ile orta vadeli toparlanmanın eş zamanlı yaşandığını ortaya koyuyor.
Aylık Düşüşün Arkasındaki Dinamikler
Kasım ayındaki yıllık daralmanın arkasında birden fazla faktör bulunuyor. Öncelikle, 2024’ün son çeyreğinde yaşanan görece yüksek baz etkisi, 2025 Kasım verilerinin karşılaştırmalı olarak zayıf görünmesine neden oldu. Buna ek olarak, yüksek faiz ortamı, özellikle yatırım amaçlı konut talebini sınırlamaya devam ediyor.
Ancak bu daralma, konut talebinin yapısal olarak çöktüğüne değil; daha çok ertelenmiş talebin ve seçici alım davranışının güç kazandığına işaret ediyor. Nitekim yılın geneline yayılan artış, bu görüşü destekliyor.
Büyükşehirler Piyasayı Sırtlıyor
Kasım ayında da konut satışlarının lokomotifi büyükşehirler oldu. İstanbul 24 bin 234 konut satışıyla ilk sıradaki yerini korurken, Ankara (12 bin 706) ve İzmir (8 bin 540) onu izledi. Bu üç büyük il, toplam satışların önemli bir bölümünü oluşturdu.
Bu durum, istihdam olanakları, iç göç, kira piyasasındaki baskı ve yatırım beklentilerinin hâlâ büyük şehirlerde yoğunlaştığını gösteriyor. Buna karşılık Ardahan, Bayburt ve Artvin gibi illerde satış rakamlarının oldukça sınırlı kalması, bölgesel gelir farkları ve demografik yapı ile yakından ilişkili.
İpotekli Satışlar: Aylık Sınırlı, Yıllık Güçlü Artış
Kasım ayında ipotekli konut satışları 21 bin 499 adet olarak gerçekleşti ve yıllık bazda %1,4’lük sınırlı bir düşüş kaydedildi. Toplam satışlar içindeki payı %15,2 seviyesinde kaldı. Bu oran, faiz oranlarının hâlen yüksek seyrettiği bir ortamda, konut kredisine erişimin sınırlı olduğunu gösteriyor.
Buna karşın yılın ilk on bir ayına bakıldığında tablo çarpıcı biçimde değişiyor. Ocak–Kasım döneminde ipotekli satışlar %53,5 artarak 207 bin 519’a ulaştı. Bu güçlü artış, yılın belirli dönemlerinde uygulanan kampanyalar, kamu bankalarının destekleyici rolü ve ertelenmiş konut talebinin kademeli olarak devreye girmesiyle açıklanabilir.
Özellikle dikkat çekici bir diğer unsur ise, ipotekli satışların önemli bir kısmının ilk el konutlardan oluşması. Bu durum, kredi imkanlarının daha çok yeni projeleri destekleyecek şekilde kullanıldığını gösteriyor.
Diğer Satışlar Hâlâ Baskın
Kasım ayında 119 bin 601 konut, ipotek dışı yöntemlerle el değiştirdi. Toplam satışlar içindeki payı %84,8 olan bu kalem, Türkiye’de konut alımının büyük ölçüde nakit, senet veya alternatif finansman modelleriyle gerçekleştiğini bir kez daha ortaya koyuyor.
Yılın ilk on bir ayında diğer satış türleri %8,5 artışla 1 milyon 226 bin seviyesine ulaştı. Bu yapı, konut piyasasında yüksek gelir grubu ve tasarruf sahibi kesimin belirleyici rolünü sürdürdüğünü gösteriyor.
İlk El – İkinci El Ayrımı: Dengenin Yeri Değişmiyor
Kasım ayında ilk el konut satışları 46 bin 589 adet ile yıllık bazda %5,4 azaldı. Toplam satışlar içindeki payı %33 oldu. Bu oran, yeni konut üretiminin ve arzın, talep kadar hızlı genişleyemediğine işaret ediyor.
Buna karşılık ikinci el konut satışları 94 bin 511 adet ile toplamın %67’sini oluşturdu. İkinci el piyasası, özellikle fiyat esnekliği ve pazarlık imkânı sayesinde alıcılar açısından daha cazip olmaya devam ediyor. Ocak–Kasım döneminde ikinci el satışların %15,4 artması, bu eğilimin kalıcı hale geldiğini gösteriyor.
Yabancıya Satışta Süregelen Gerileme
Kasım ayında yabancılara yapılan konut satışları 1.943 adet ile yıllık bazda %9,7 azaldı. Toplam satışlar içindeki payın %1,4 gibi oldukça düşük bir seviyede kalması, yabancı talebinin konut piyasasında artık belirleyici bir unsur olmaktan çıktığını gösteriyor.
Ocak–Kasım döneminde yabancılara yapılan toplam satışlar da %11,1 düşüşle 18 bin 993 oldu. Bu gerilemede; vatandaşlık düzenlemeleri, artan konut fiyatları, jeopolitik riskler ve alternatif ülkelere yönelen talep etkili oldu.
Kasım ayında yabancılara en fazla konut satışı yapılan iller İstanbul, Antalya ve Mersin olurken; ülke uyrukları bazında Rusya Federasyonu, Ukrayna ve Almanya ilk sıralarda yer aldı.
Genel Değerlendirme: Dengelenme Süreci Derinleşiyor
Kasım 2025 konut satış verileri, piyasada sert bir daralmadan ziyade kontrollü bir dengelenme sürecine işaret ediyor. Aylık bazda görülen düşüşler, yılın geneline yayılan güçlü artışı gölgelemiyor. Özellikle ipotekli satışlardaki yıllık sıçrama, konut talebinin tamamen baskılanmadığını; aksine uygun koşulları kollayan bir yapıya büründüğünü gösteriyor.
Önümüzdeki dönemde faiz politikası, gelir artışı ve konut arzının seyri; 2026 yılına girerken konut piyasasının yönünü belirleyecek temel faktörler olmaya devam edecek.
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
